Магия больших метров

Магия больших метров

Представительская городская резиденция середины 2010‑х значительно отличается от больших квартир, вызывавших интерес покупателя 10–15 лет назад. Просторных квартир в Северной столице хватает, как и состоятельных людей, желающих их купить. Только выбираемый метраж теперь отвечает принципу удивить не размером, а рациональностью.
Текст Наталья Ивашова

Структура петербургского рынка элитной недвижимости меняется на наших глазах. Эти трансформации носят мягкий характер, тем показательнее, однако, перераспределение клиентских предпочтений и смена девелоперских акцентов при разработке проекта. Выразительный пример таких изменений — новое осмысление квартир большой площади, складывающееся в сегменте жилья высокой стоимости в последние годы. О размере, который всегда имеет значение, рассуждают приглашенные SN эксперты рынка Северной столицы.

Перспективный размер

Что такое большая квартира? На этот простой вопрос петербуржцы отвечают сегодня совсем не так, как десять лет назад. «Царские хоромы по 200–300 кв. м или двухуровневые квартиры, переоборудованные из коммуналок, которые были востребованы на заре 2000‑х и отражали размах жизни их владельцев, сейчас уже непопулярны», — убеждена Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI (входит в Холдинг RBI). Если свести дело к цифрам, «большими» в сегодняшнем языке девелоперов и риелторов окажутся квартиры, которые еще несколько лет назад никак не ассоциировались с элитным жильем.

По словам Яны Шишкановой, руководителя департамента проектных продаж компании Engel & VÖlkers, предложение попадает в категорию «больших», если его площадь превышает 180 кв. м. Самым же востребованным современным форматом в подсегменте de luxe Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», называет двухкомнатные квартиры площадью 70–100 кв. м и трехкомнатные площадью до 160 кв. м.

Еще более характерный показатель рыночных трансформаций — появление в элитных проектах однокомнатных квартир. «Планировками от 50 кв. м сейчас мало кого удивишь», — утверждает Ольга Трошева. У спроса на жилье малого метража есть свои причины и свои покупатели, объясняет Варвара Владимирова, заместитель генерального директора по корпоративным коммуникациям компании «Ховард»: «Минимальные площади ликвидны с точки зрения инвестиций. К тому же такие предложения пользуются высоким спросом у региональных покупателей и у тех, кому нужна дополнительная или временная городская резиденция».

Интерес к большим квартирам в высоком ценовом сегменте продиктован совсем иными соображениями. Предложения такого типа рассчитаны прежде всего на тех, кто приобретает статусную недвижимость для проживания. «Квартиры большой площади, как правило, встречаются в клубных домах, которые собственник строит под себя, и могут занимать целый этаж», — поясняет логику рынка Вера Сережина.

Как эта логика работает в отдельном девелоперском проекте, становится очевидным из рассказа Варвары Владимировой. «Концепция клубного дома предусматривает прежде всего комфортное окружение, где владельцы квартир близки по социальному статусу и исповедуют сходную жизненную философию. Hovard Palace интересен клиентам, которые приобретают недвижимость для постоянного проживания, поэтому в проект не заложены маленькие студии, — говорит эксперт. — Средний метраж предложения составляет 150–250 кв. м, самые большие площади, 360–600 кв. м, — в пентхаусах».

Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», описывает девелоперскую стратегию на примере проектов, которые реализует его компания. В числе самых продуманных объектов, где квартиры большой площади составляют до 50 % от общего предложения, эксперт называет вторую очередь комплекса «Смольный парк», комплекс «Русский дом» и элитный дом VERONA. Каждый из них, помимо высокого качества строительства и оригинальной архитектуры, обладает инфраструктурными и локационными характеристиками, указывающими, что проект предназначен для тех, кто ценит комфорт. Так, например, комплекс «Русский дом» на пересечении Бас-кова переулка и улицы Короленко «предусматривает редкое для центра города композиционное решение — просторную прогулочную зону отдыха с партерными газонами и детские площадки в одном из внутренних дворов».

Впрочем, по словам Дениса Бабакова, столь привлекательное вложение не может не быть выгодной инвестицией: «Практика показывает, что спустя некоторое, порой непродолжительное, время на вторичном рынке наши квартиры продаются по цене, в 2–2,5 раза превышающей стоимость, по которой они были куплены у застройщика. Так происходит, в частности, с квартирами в комплексе «Дом у моря» и в элитном доме «Венеция».

Умная площадь

Смещение акцентов с метража как такового на осмысленное использование каждого метра и есть, по мнению большинства аналитиков, самое существенное изменение в стратегии участников рынка. «Современного покупателя элиты отличают рациональность и стремление к продуманной организации пространства», — настаивает Вера Сережина из RBI. «Планировки становятся все более рациональными, искушенные покупатели все более тщательно считают деньги и не готовы платить за лишние метры», — солидарна с коллегой Ольга Трошева. Как реализуется эта установка на ра‑ циональность, эксперт демонстрирует с помощью проектов компании Setl City: «В квартале высокого класса Riverside на Ушаковской набережной в корпусе с видом на рукав Невы, парки Крестовского и Каменного островов и Ушаковский мост площадь квартир составляет от 54 до 167 кв. м. В комплексе класса premium Stokcholm на берегу Большой Невки, прямо напротив Елагина острова, представлено жилье площадью 43–245,5 кв. м».

Рациональность не антитеза роскоши и эксклюзивности, в этом убеждает экспертов круглого стола практика реализации квартир разного формата. Так, Яна Шишканова подчеркивает, что в объектах высокой стоимости всегда заложены предложения экстраметража: «В «Императорском яхт-клубе», эксклюзивном проекте на 52 резиденции, реализуются предложения площадью 300–500 кв. м, в «Резиденции на Каменном» есть двухуровневые апартаменты площадью 280–300 кв. м с собственной террасой и лужайкой. Кроме того, проект предусматривает возможность объединить несколько апартаментов на этаже и создать квартиру площадью до 600 кв. м. В клубном доме «Дель Арте» шесть из девяти резиденций площадью 230–270 кв. м.

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», делится информацией о комплексе «Смольный проспект» (ведутся строительство трех новых корпусов и реконструкция трех исторических домов). «Метраж пятикомнатных квартир в этом комплексе достигает 261–280 кв. м. Естественно, таких больших квартир не должно быть много, это все же не массовый продукт, а эксклюзивное предложение», — считает эксперт. В «Смольном проспекте» все квартиры продаются в двух вариантах: с базовой отделкой и с чистовой отделкой под ключ. «Спросом, — утверждает Екатерина Гуртовая, — пользуются оба варианта, поскольку есть клиенты, которые не желают тратить время на ремонтные работы, а есть те, кто хочет создать собственный дизайн квартиры и сделать небольшую перепланировку».

Девелопер клубного дома Hovard Palace обращает внимание, что значение имеет не только метраж резиденции, но и планировочные решения, которые должны соответствовать требованиям класса: «В проекте нашего клубного дома мы учитывали все современные требования к рациональной организации пространства, — подчеркивает Варвара Владимирова. — При каждой спальне запланированы санузел и гардеробная, таким образом, общая площадь приватной зоны комнаты составляет в среднем 40–50 кв. м. В здании неоклассической архитектуры, естественно, будут большие дубовые окна, эркеры, французские балконы, полностью исключена неправильная геометрия».

Надо думать, что неправильная калькуляция в недвижимости сегодня тоже полностью исключается. Большая квартира может быть очень большой или просто просторной, но быть неразумно устроенной ей уже не позволят ни владелец, ни девелопер.